>>Modulo Calcola Preventivo Mutuo

>>Modulo Calcola Preventivo Prestito

Le informazioni trattate qui di seguito non appartengono al mondo della didattica, ma a quello dell’esperienza. Conoscerle significa escludere la maggioranza delle brutte sorprese in agguato di chi intende comprare una casa ricorrendo al mutuo. Cominciamo da quelle che possono mettere in seria difficoltà. Come la comune tendenza a sottoscrivere un compromesso di acquisto senza inserire nel testo una clausola risolutiva correlata all’ottenimento del mutuo. Indicando che l’accordo avrà validità solo se la banca (meglio precisare quale) si renderà disponibile a rilasciare il mutuo dell’importo necessario (meglio specificarlo) entro un termine di tempo prestabilito, non si correrà il rischio di perdere la caparra! Un’altra causa di discussione e problemi può dipendere dall’erogazione differita delle somme. Non tutti sanno che spesso il denaro del mutuo non viene rilasciato in occasione dell’atto notarile, ma solo dopo una quindicina di giorni, cioè in seguito al cosiddetto “consolidamento dell’ipoteca”. Questo dettaglio va dunque chiarito preventivamente in banca. Qualora ineludibile, tale infausto metodo andrà espressamente accettato dal venditore nel preliminare di compravendita (compromesso). Diversamente egli si aspetterà di incassare il denaro al momento del rogito, rifiutandosi altrimenti di sottoscriverlo. Non poche difficoltà possono nascere da una ridotta dichiarazione fiscale del prezzo di acquisto.

Quando a vendere è una società o un’impresa, non di rado ci si troverà di fronte ad una sottofatturazione, cioè la dichiarazione di un prezzo più basso di quello vero. Il problema si presenta sistematicamente anche con privati che vendono immobili costruiti in cooperativa (edilizia convenzionata) a prezzi superiori a quelli imposti dalla Legge. Al di là degli illeciti normativi, il problema potrebbe acquistare rilevanza finanziaria. Infatti è usualmente richiesto che il rapporto tra mutuo e importo dichiarato non superi l’80%, esteso in alcune circostanze al 100%. Così la riduzione del prezzo dichiarato potrebbe provocare la diminuzione forzata del mutuo erogabile. Una problematica sconosciuta ai più riguarda gli immobili che nel ventennio precedente sono passati di mano per donazione o mediante successione per testamento. Qualora il donante non sia deceduto da almeno dieci anni quasi tutte le banche si rifiuteranno categoricamente di concedere il mutuo, a causa dei rischi di azioni di revoca da parte di possibili eredi legittimi. Ulteriore motivo di difficoltà può nascere quando la banca pretende di sottoscrivere il mutuo solo dopo avere accertato la chiusura di eventuali mutui preesistenti. Se il venditore non dispone di liquidità sufficiente ciò innesca un meccanismo diabolico senza soluzione, visto che il vecchio debito non si potrà estinguere senza l’erogazione del nuovo, che non potrà essere erogato finché sussiste il vecchio. E veniamo ad un problema che sorprenderà: la banca che si rifiuta di concedere il mutuo dopo avere approvato la richiesta. Sebbene suoni incredibile, succede spesso che le indagini istruttorie vengano completate il giorno che precede l’atto notarile.

Con l’effetto che se emergono elementi negativi la banca si rifiuterà di rilasciare il mutuo. Suggerimento: per limitare il problema ed eventualmente essere in grado di richiedere i danni, è raccomandabile pretendere per tempo una dichiarazione con cui la banca si rende disponibile al rilascio del finanziamento. Infine, si tenga conto che la delibera alla concessione è limitata nel tempo. Di solito scade dopo tre mesi, dopodiché diventerà necessario riprocessare la pratica. Se nel frattempo la banca ha ristretto i criteri di valutazione o sono subentrate variazioni nel reddito dei richiedenti, la delibera potrebbe non essere rinnovata.

Appare quindi preferibile organizzare le cose in modo che la stipula del contratto notarile avvenga prima della data di scadenza della delibera. È anche molto importante non contrarre debiti dal momento della domanda di mutuo fino alla firma del contratto notarile. Uno stato debitorio più oneroso potrebbe giustificare il rifiuto del mutuo, anche se precedentemente autorizzato.